Остекление балкона или лоджии – естественное решение для владельцев квартир и частных домов. Таким образом, появляется возможность, как минимум, защитить квартиру от непогоды, осадков и шума с улицы, а как максимум – обустроить на дополнительных квадратных метрах полноценную жилую комнату, расширив таким образом свое жилое пространство.
Число балконов и лоджий, по данным жилищного фонда г. Москвы составляет – 3/4 от общего числа.
Разрешение на остекление – это получение разрешительных документов, которые являются основанием для начала работ и предусматривают внесение изменений в технический паспорт недвижимости.
Является ли перепланировкой застекление балкона
Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.
При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.
В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.
Где получить разрешение?
Для согласования остекления балконов мало собрать нужные документы, нужно еще знать, где получить разрешение на остекление балкона и лоджии.
Весь пакет документов подается в Жилищную инспекцию. Если проект не отклонен, то вместе с выданным разрешением он «кочует» по инстанциям дальше. Понадобятся разрешения административных и надзорных органов, в частности:
- Компании, выполняющей управление домом;
- Государственной экспертизы;
- Роспотребнадзора (СЭС);
- Государственной пожарной инспекции (региональное отделение);
- Департамента культурного наследия (если дом признан памятником архитектуры).
Получить разрешение на остекление балкона в Москве или в СПб можно путём обращения в «службу единого окна», в районном отделении БТИ или Московской жилищной инспекции.
При удачном стечении обстоятельств получить разрешение на остекление балкона можно за месяц.
Утепление балкона — перепланировка или нет?
Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию. Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы. Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.
Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.
УК запрещает любую замену остекления
Такая управляющая компания, полностью отказывая в согласовании остекления лоджии или балкона, использует следующие аргументы:
- Нельзя изменять внешний вид фасада здания
- В случае вмешательства в фасад, снимается гарантия от застройщика
На первый аргумент важно ответить, что правильная замена остекления не изменяет внешний вид фасада.
Второй аргумент от УК содержит в себе откровенное лукавство, так как протечки холодного фасада от застройщика и так не являются гарантийным случаем.
Если УК категорически отказывает, мы рекомендуем так же, как и в 3-м случае, потребовать письменный ответ на официальном бланке. Внимательно изучив договор с застройщиком, вы можете обнаружить, что требования управляющей компании — не правомерны. Имея на руках письменный ответ, вы сможете обратиться с жалобой в соответствующие органы.
Ещё один действенный метод — предупредить свою УК, что вы планируете написать коллективную жалобу на протечки в фасаде (холодные фасады от застройщика текут в 90% случаев). Получив массу жалоб в короткое время, управляющая компания будет не в восторге и, скорее всего, пойдет навстречу.
Расширение балкона — переустройство или перепланировка?
Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.
Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.
Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.
Нюансы процедуры
Рассуждая над тем, является ли перепланировкой остекление балкона, отметим, что нельзя без разрешения специальных государственных органов проводить ни внутреннюю, ни фасадную перестройку. Все нюансы процедуры, касающейся присоединения балкона к жилой площади квартиры, отслеживаются специальными органами. В своей работе они руководствуются тремя законодательными актами:
- жилищным кодексом РФ;
- постановлением Правительства РФ № 491 (2006);
- постановлением Госкомитета РФ по строительству и ЖК комплексу (2003)
Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?
При объединении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:
- По закону считается неразрешенным вынос радиаторов из комнат или проведения от них дополнительных отводов;
- Не разрешается производить утепление полов при помощи подключения системы к централизованному отоплению.
Утепление должно отвечать нормам пожароопасности. При объединении с комнатой считается допустимым прокладывать электрический подогрев полов.
Перед проведением переустройства главным требованием считается подготовка предварительных расчетов по теплотехническим свойствам квартиры после объединения. Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно произвести демонтаж остекленного оконного блока, а саму панель убирать нельзя. При любом переустройстве должны быть поставлены двери, отделяющие две зоны друг от друга.
Перепланировка балкона в комнату
Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).
Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.
Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи. Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения. В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.
Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона
- ликвидация подоконного блока, который является частью фасада дома;
- перенос отопительного радиатора с демонтируемой стены на балкон;
- перепланировка в результате которой ширина между стеной и торцом балкона будет менее 1,2 м;
- демонтаж порожка на балконе, который является частью конструкции по удерживанию балконной плиты;
- нарушение строительных и санитарных норм, правил пожарной безопасности;
- увеличение нагрузки на несущие конструкции, которые превышает допустимые значения (тяжелые материалы перегородок, размещение дополнительного оборудования, стяжка пола балкона и т.д).
Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов
- Чтобы все было законно, нужно по месту непосредственного расположения квартиры, обратится в городской (или районный) отдел архитектуры с письменным заявлением.
- После получения на руки разрешения отдела архитектуры, нужно в проектной организации, имеющей лицензию на разработку спецпроектов перепланировок, заключить договор, на оказание вам услуг.
- Когда будет получена на руки готовая проектная документация, ее нужно будет согласовать с местными органами МЧС, управлением градостроения и архитектуры, службой газа и санэпидемстанцией. Все вышеперечисленные организации должны выдать вам разрешения на своих фирменных бланках, заверенные подписью руководителей и мокрой печатью.
- Завершив сбор всех разрешительных документов, можно идти в отдел архитектуры (в которую обращались первоначально с заявлением) и забираете ордер, который дает право на проведение работ по реконструкции.
- Собственноручно, или с помощью приглашенных профессиональных строителей выполните в квартире перепланировку согласованного объекта в соответствии с планом, выданным проектной организации. Нужно отметить, будьте внимательны при выполнении перестройки, если вы сделаете не так, как указано в прописанном плане, у вас будут проблемы во время сдачи объекта приемной комиссии.
- Ввод «новостройки» в эксплуатацию происходит в присутствии приглашенной приемной комиссии с представителями от горсовета, коммунальной службы и проектной организации. После того как все представители служб дадут «добро», составляется акт сдачи объекта в эксплуатацию и подписывается всеми членами комиссии.
- Когда все необходимые документы на руках (право собственности жилья и его техплан, ордер, разрешение на перепланировку, акт принятия объекта после перепланировки) нужно сделать изменение в документах на право собственности и плане квартиры, в соответствии с новыми документами. Раньше все это делалось в БТИ, сегодня – организацией, которая ее заменяет.
Подготовительный этап
Человек, который живет на последнем этаже, может хотеть установить стеклопакеты на открытый балкон в качестве дополнительной защиты помещения. Подобная преграда может снизить вероятность проникновения воров в жилище. Люди, которые живут на других этажах, могут стремиться таким образом расширить площадь.
Перед тем как проводить работу по остеклению балкона, владельцу квартиры нужно выполнить несколько действий. Первое — это получение согласия всех жильцов. Балкон является частью фасада и, следовательно, общедомовым имуществом, поэтому нужно провести общее собрание жильцов, где нужно получить определенное количество голосов — не меньше 70%.
Владельцу квартиры стоит понимать, что если после установки стеклопакетов и других действий, появятся трещины или другие дефекты в стенах, то ему придется произвести демонтаж и устранить проблемы.
Государственные органы могут запрещать вносить изменения в облик здания в случае, если оно имеет статус «памятник архитектуры», поэтому лучше заранее уточнить, является ли дом историческим.
Существуют разные службы, которые проводят работы по остеклению балкона. У фирмы должна быть лицензия на этот вид деятельности.
Ответственность за незаконную перепланировку балкона
Но что ждет гражданина, если он не выполнит все вышеприведенные действия и проведет перепланировку балкона самовольно? В этом случае очень многое зависит от серьезности изменений и наличия/отсутствия неприятных последствий в виде обрушений или затоплений.
Если в результате совершенного нарушения никто не пострадал, то гражданин привлекается к административной ответственности и обязан выплатить штраф. Размер последнего может так же меняться в зависимости от социального статуса виновного. Физические лица при первом нарушении должны выплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей. Для юридических штраф на порядок больше, и составляет от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.
Кроме того, нарушитель получит от инспектора предписание узаконить перепланировку или вернуть планировку помещения к исходному виду.
При повторных нарушениях размеры штрафов увеличивают. Если же гражданин упорно не выполняет предписания или, тем более, продолжает незаконную перепланировку, жилищная инспекция может обратиться в суд. У последнего имеются полномочия на выселение несговорчивого жильца и продажу его квартиры с торгов. Более того, в исключительных случаях нарушитель может быть ограничен в возможностях выезда за границу.
УК идёт навстречу, но требует наличие проекта
В этом случае вам понадобится:
- специальный проект (заказывается в компании, которая будет проводить остекление);
- заверение этого проекта в вашей управляющей компании;
- дополнительный сбор за так называемый «технадзор» (от 3000 до 12000 рублей, но иногда обходится без него).
При таком варианте теряется время на подготовку проекта (3-7 дней) и визирование его представителями УК (от 3 дней до 1 месяца).
Все взаимодействия по согласованию замены остекления с управляющей компанией чаще всего ложатся на плечи выбранного подрядчика. Для заказчика это является дополнительным плюсом.
Шаблон заявления на согласование замены остекления с УК: Заявление
Пример проекта по замене фасадного остекления балкона: Проект
